Разработка концепций объектов недвижимости
Создание концепции проектов выполняется совместно с российским партнером Knight Frank .
ЭТАПЫ РАЗРАБОТКИ КОНЦЕПЦИИ
Этап I
1. Описание и анализ характеристик участка
1.1 Юридическая характеристика, сервитуты использования, инженерное обеспечение, оценка визуальной и транспортной доступности.
1.2 Полный анализ месторасположения участка (описание микрорайона, оценка потенциала микрорайона, визуальная и транспортная доступность)
1.3 Описание физических характеристик участка
2. Анализ рынков, предполагаемых для применения на участке
3. Анализ, характеристики и определение использования существующих объектов участка:
3.1. Физические характеристики объектов участка
3.2. Анализ коммерческой привлекательности и востребованности объектов с точки зрения общего рынка использования для всего участка.
3.3. Анализ коммерческой привлекательности объектов с точки зрения индивидуального использования, без привязки к участку.
3.4. Рекомендации по вариантам наилучшего использования объектов участка.
4. Определение коммерческой привлекательности участка и/или отдельных объектов данного участка и возможных вариантов его развития.
5. Выбор вариантов наилучшего развития и/или использования участка
5.1. Описание возможных вариантов использования участка в приоритетном порядке.
5.2. Предварительная разработка площадей для разных вариантов недвижимости (общая/полезная)
5.3. Базовый финансовый анализ использования различных форматов недвижимости в сравнении
5.3.1.Цена реализации 1 м.кв. для разных типов недвижимости с учетом рынка и расположения участка
5.3.2. Затраты на строительство
5.3.3. Валовой доход от разных вариантов
6. Предварительная оценка вариантов и объемов необходимых инвестиций
6.1. Анализ возможности развития собственными ресурсами
6.2. Определение способов инвестирования для данного проекта
7. Комплексное описание варианта наилучшего использования участка (с учетом всех условий)
8. Вывод о наилучшем и наиболее эффективном использовании участка и отдачи на вложенный капитал (на базе проведенного исследования, с учетом состояния рынка, юридических и физических возможностей).
Этап II
1. Формирование концепции проекта на базе проведенных маркетинговых исследований. Рекомендации по наполнению объекта.
1.1. Описание целевой аудитории потенциальных пользователей объекта;
1.2. Описание функциональных зон проекта;
1.3. Описание графика развертывания проекта;
1.4. Описание маркетинговой стратегии продвижения проекта на разных его этапах;
1.5. Расчет цен продажи/аренды услуг объекта, на момент начала реализации площадей;
1.6. Описание основных пользователей с указанием потенциальных операторов;
1.7. Техническое задание на проектирование.
2. Эскизно-техническая идея Объекта относительно разработанной концепции.
2.1. Разработка генерального плана участка
2.1. Зонирование территории с размещением: основных функциональных зон; размещение сопутствующей инфраструктуры;
2.2. Укрупненные предложения по архитектурно-планировочным решениям объектов основных функциональных зон и сопутствующей инфраструктуры, возможные варианты архитектурно-планировочных решений объектов, размещенных на участке.
2.3. Укрупненная эскизная прорисовка всего комплекса с инфраструктурой на участке.
3. Разработка бизнес плана проекта на базе эскизно-технической идеи и концепции Объекта.
3.1. Краткое описание (резюме).
3.2. Бизнес и его стратегию.
3.3. Рынок и маркетинговую стратегию.
3.5. Инвестиционный план (стоимость проектных и строительных работ, сроки их выполнения, другие затраты на инвестиционном этапе).
3.6. Операционный план (доходные, расходные части проекта).
3.7. Кредиты, инвестиции (описание привлекаемых средств), при необходимости таковых (в том числе расчет кредитных линий).
3.8. Прибыли-убытки (грн.).
3.9. Кэш-фло (грн.).
3.10. Баланс (грн.).
3.11. Финансовые показатели.
3.12. Интегральные показатели (период окупаемости, норма рентабельности, чистый приведенный доход, длительность).
3.13. График окупаемости (NPV)($US).
