Тенденция вялого спроса на склады длится уже около полугода, и впору говорить о стагнации рынка складской недвижимости в Беларуси. Посмотрим на факторы, которые подтверждают замедление активности на этом рынке.
В этом Myfin.by помогает эксперт в сфере индустриальной и коммерческой недвижимости Кристина Крупатина.
Специалист отмечает, что один из ключевых индикаторов текущей стагнации рынка – это удлиненный срок экспозиции в аренду даже сравнительно небольших вакантных площадей.
При этом стоимость аренды не выступает определяющим ограничением – на большинстве объектов возможен компромисс по цене.
Это свидетельствует о том, что причина слабой активности носит неценовой характер и обусловлена скорее отсутствием реального спроса, чем завышенными ставками.
От экспозиции до сделки – месяцы ожидания
Важно отметить, что в длительной экспозиции сегодня находятся в том числе качественные объекты, расположенные в пределах города и предлагающие обычно ликвидные площади в диапазоне от 1500 до 4000 кв. м. Что подразумеваем под длинной экспозицией? Это срок реализации объекта в аренду площадей от 1000 до 5000 кв. м более 3/4 месяцев. Сейчас эти сроки доходят до 8 месяцев.
Благо что нынешние тенденции заключения договоров предполагают уведомления о расторжении от 6 месяцев и более, и это обеспечивает владельцам объектов определенный временной ресурс для поиска нового арендатора. Что касается масштабных проектов с площадями от 5000 кв. м и выше, ввод которых запланирован на конец 2025 – начало 2026 года, то процессы привлечения арендаторов были инициированы еще на стадии нулевого цикла (ориентировочно год назад) и продолжаются до настоящего времени.
Борьба за будущее: маркетинг до реализации
Проекты, заявленные к вводу в эксплуатацию в 2027–2028 годах, уже начинают позиционироваться на рынке. Девелоперы заранее формируют интерес со стороны потенциальных арендаторов, предлагая площади на ранних стадиях девелопмента. Такая стратегия свидетельствует о стремлении зафиксировать будущий спрос в условиях текущей неопределенности и усиленной конкуренции за качественных якорных клиентов.
Что касается сегмента продажи как готовых объектов, так и проектов на стадии строительства, то здесь срок экспозиции, как правило, еще более продолжительный. Потенциальные покупатели демонстрируют повышенную осторожность, подходя к принятию инвестиционных решений с удлиненным циклом согласований и тщательной оценкой рисков. Такая динамика отражает общее снижение инвестиционной активности и более взвешенный подход к приобретению коммерческой недвижимости.
Даже относительно небольшие площади в диапазоне 1000–2000 кв. м, которые еще год назад характеризовались высокой ликвидностью и реализовывались в кратчайшие сроки, сегодня остаются в экспозиции значительно дольше. Это свидетельствует о сдвиге рыночной динамики в сторону более осторожного потребительского поведения и замедления принятия решений по сделкам, даже в обычно востребованном сегменте.
При этом очевидно, что причиной текущей рыночной инерции являются не арендные ставки и не стоимость продажи, несмотря на их относительный рост за последние два года.
Цена – не главный тормоз
Основным сдерживающим фактором выступает именно повышение осторожности со стороны конечного потребителя. Какие этому могут быть причины?
Среди ключевых факторов, формирующих осторожное поведение потребителя, следует выделить общее ощущение неопределенности и осторожности, связанное с глобальной геополитической ситуацией и отсутствием четких прогнозов относительно ее влияния на экономику Беларуси. Дополнительное давление оказывают колебания валютных курсов, ограниченная активность банков в части кредитования коммерческой недвижимости, высокие процентные ставки, а также заниженные коэффициенты при банковской оценке объектов недвижимости, что снижает доступность финансирования и увеличивает срок принятия инвестиционных решений как со стороны девелоперов, так и со стороны банков.
В целом текущую ситуацию на рынке можно охарактеризовать как фазу повышенной осторожности, в которой большинство участников предпочитает воздерживаться от активных решений, ограничиваясь наблюдением и оценкой рисков в условиях нестабильной глобальной макроэкономической среды и геополитической обстановки.
Это высококачественные объекты, возведенные по последним международным трендам и стандартам. Притом что каждое производство-инноватор получило производственное помещение под свои требования. Каждый объект заточен под определенный вид технологического производства. Каждый резидент Минского городского технопарка получил требуемые выделенные электрические мощности.
К слову, технопарк в настоящее время на одной из своих площадок на Партизанском проспекте имеет в своем распоряжении более 30 мВТ, что является беспрецедентной возможностью для функционирования любого производства даже с самым большим потреблением электричества.
Оказывается, чтобы попасть в технопарк, нужно дождаться очереди в листе ожидания, куда включают потенциальных арендаторов на следующие вводимые в эксплуатацию объекты. Повышенный спрос объясняет фокус на дальнейшее расширение технопарка на различных площадках в черте города (например, третья площадка Минского городского технопарка расположена в районе улицы Центральной, там сейчас идут подготовительные строительные работы).
Рынок учится жить в замедленном ритме
Тем не менее, несмотря на замедление рыночной динамики, переговорные процессы продолжаются – как в сегменте аренды, так и в сегменте продаж. Сделки по-прежнему заключаются, однако сопровождаются более длительными циклами согласований и более тщательной проработкой условий, что отражает адаптацию участников рынка к новой фазе сдержанного спроса. Арендные ставки и цены продажи вышли на плато, зафиксировавшись на достигнутых максимальных уровнях. На текущем этапе рынок не демонстрирует признаков дальнейшего роста цен, что указывает на насыщение и формирование точки ценовой стабилизации. При этом, несмотря на снижение спроса, также не наблюдается падения арендных ставок и цен продажи.
Аналогичная динамика спроса наблюдается и на российском рынке, где фиксируется снижение деловой активности и удлинение сроков принятия решений со стороны арендаторов и покупателей. Это указывает на схожие рыночные тенденции в условиях общей макроэкономической и геополитической неопределенности. В России причинами такой рыночной ситуации называют общее снижение товарооборота, снижение доходов населения, высокую ключевую ставку, также пересмотр BTS-сделок – маркетплейсы в меньшую сторону скорректировали планы по площадям и возвращают неиспользуемые помещения на рынок. Также в предыдущие два года констатировался избыточный спрос на складские площади, что привело к выходу на рынок большого количества новых строительных проектов и в дальнейшем приведет к определенной вакансии и снижению арендных ставок.
С надеждой на новый локомотив
Что касается Беларуси, таких факторов в качестве причин падения спроса не наблюдается, кроме высокой ключевой ставки. Также в Минском регионе реализуется достаточно большое количество новых проектов складских комплексов, не подтвержденных контрактами BTS, что приведет также к определенному избытку площадей через 2 года.
Единственным индустриальным сегментом, демонстрирующим положительную динамику спроса в текущих условиях, остаются производственные помещения. Активизация в этом направлении обусловлена реальным запросом со стороны локального бизнеса, расширением отдельных отраслей и стремлением компаний к формированию собственной производственной инфраструктуры внутри страны. Такая динамика в сегменте производственной недвижимости в значительной степени обусловлена санкционными ограничениями, введенными со стороны ЕС и ряда других стран. Парадоксально, но именно эти меры стали катализатором для активизации внутреннего производства, что, в свою очередь, позитивно отразилось на спросе на производственные площади. Импортозамещение, локализация производственных цепочек и переориентация бизнеса на внутренние ресурсы формируют устойчивый интерес к данному типу объектов.
Когда ждать развязки
О перспективах развития ситуации в сегменте складской недвижимости можно будет более точно судить по динамике рынка во втором и начале третьего квартала 2025 года. Периоды июня, а также сентября – октября станут ключевыми индикаторами. Дополнительным индикатором состояния рынка станет выход на рынок ряда новых складских проектов осенью 2025 года – уровень их заполняемости и скорость заключения договоров аренды/продажи будут ключевыми факторами при оценке реального спроса/постановке диагноза и перспектив дальнейшего развития сегмента.
В текущих условиях девелоперам и инвесторам целесообразно проявить выдержку и стратегическую гибкость, адаптируясь к фазе рыночного замедления. Актуальная стадия цикла требует взвешенных решений, акцента на качество проработки проектов и ориентации на долгосрочную устойчивость.
Информация для статьи была получена из публикации на сайте myfin.by.
