Потребительские привычки меняются. Концепция «15-минутного города» прочно закрепилась в Минске: люди предпочитают получать базовые услуги, покупать кофе и закрывать ежедневные потребности в шаговой доступности от дома. Торговые центры реагируют на это, трансформируясь в пространства для крупного шопинга и развлечений выходного дня.
Перед запуском или масштабированием бизнеса в 2026 году возникает закономерный вопрос: арендовать (или покупать) площадь в крупном молле либо сделать ставку на стрит-ритейл в современном жилом комплексе? Эксперт «Ай Кью Проперти Групп» Крупатина Кристина разобрала сильные и слабые стороны обоих форматов на основе актуальных метрик рынка коммерческой недвижимости.
Стрит-ритейл в спальных районах: ставка на локальное комьюнити
Коммерческие помещения на первых этажах или в стилобатах новых жилых комплексов (например, в развивающихся проектах уровня ЖК «Фарфоровый» или «Минск Мир») показывают стабильный рост спроса. Это пространства, ориентированные на формирование пула постоянных клиентов из числа местных жителей.
Сильные стороны формата
- Операционная независимость. Бизнес работает по собственному графику. Нет штрафов за раннее закрытие или позднее открытие, характерных для ТЦ. Возможен круглосуточный режим работы.
- Качество трафика. Проходимость в стрит-ритейле ниже, чем в торговых центрах, но конверсия в покупку кратно выше. Человек целенаправленно заходит за хлебом, стрижкой или лекарствами.
- Понятное ценообразование. Фиксированная арендная ставка без привязки к проценту от оборота и скрытых маркетинговых сборов управляющей компании.
- Свобода брендинга. Возможность оформить фасад и входную группу в строгом соответствии с корпоративным стилем компании.
Риски и ограничения
- Самостоятельная генерация трафика. Если локация выбрана неудачно (нет пешеходной зоны, плохая видимость с дороги), придется активно вкладываться в маркетинг для привлечения клиентов.
- Технические рамки. Не каждое помещение в жилом доме подойдет под общепит или медицину. Могут возникнуть сложности с проведением отдельной вентиляционной шахты выше уровня крыши, нехваткой электрических мощностей или соблюдением норм по уровню шума.
Торговые центры: масштаб, инфраструктура и синергия
Моллы остаются главными генераторами массового трафика. Сюда приходят за эмоциями, впечатлениями и комплексными покупками.
Сильные стороны формата
- Высокий органический трафик. Якорные арендаторы (крупные супермаркеты, кинотеатры, фуд-корты) обеспечивают непрерывный поток людей.
- Готовая инженерная и сервисная база. Клининг, круглосуточная охрана, мощные системы кондиционирования, пожарная безопасность и паркинг — все это берет на себя управляющая компания.
- Синергетический эффект. Соседство с известными брендами повышает статус заведения и привлекает смежную аудиторию.
Риски и ограничения
- Жесткая регламентация. Договоры аренды в ТЦ диктуют строгие правила: от часов работы и времени разгрузки товара до внешнего вида витрин и обязательного участия в акциях молла.
- Финансовая нагрузка. Помимо высокой базовой ставки, арендатор оплачивает эксплуатационные расходы (OPEX), процент от оборота, а также несет расходы на маркетинг ТЦ.
- «Холодный» трафик. Значительная часть посетителей — это «window shoppers», люди, гуляющие по ТЦ без конкретной цели покупки.
Сравнение по ключевым метрикам
| Критерий | Стрит-ритейл в ЖК | Торговый центр |
| Характер трафика | Целевой, локальный (жители района) | Массовый, транзитный, высокая доля гуляющих |
| Режим работы | Гибкий (вплоть до 24/7) | Строго по часам работы ТЦ |
| Входной порог | Средний | Высокий (строгие требования к дизайну и ремонту) |
| Зависимость от соседей | Низкая | Высокая (смена якоря резко роняет трафик) |
Какому бизнесу какую локацию выбрать?
Формат стрит-ритейла в спальных районах показывает максимальную финансовую отдачу для:
- HoReCa шаговой доступности: пекарни, авторские кофейни, пиццерии на вынос, бары.
- Бьюти-сферы и здоровья: стоматологии, медицинские лаборатории, СПА-центры, барбершопы, маникюрные салоны.
- Повседневного спроса: аптеки, зоомагазины, пункты выдачи заказов (ПВЗ), алкомаркеты, специализированные мясные или фермерские лавки.
- Dark Store и Dark Kitchen: локальные склады для быстрой доставки продуктов по району.
Торговые центры остаются целесообразным решением для:
- Fashion-ритейла (одежда, обувь, аксессуары).
- Крупной бытовой техники и электроники.
- Ювелирных салонов и парфюмерии.
- Островной торговли и развлекательных концептов.
Решение о выборе локации строится на жестком расчете бизнес-модели, технических требований проекта и целевой аудитории. Эксперты агентства «Ай Кью Проперти Групп»анализируют тепловые карты районов, пешеходные потоки и конкурентное окружение, чтобы подобрать объект, который будет генерировать стабильную выручку.
